Erhöhung des Preises für Landwirtschaftsland

Am 16. November 2023 durfte ich bei der Tagung der Eidgenösssischen Schätzungskommission in Luzern den Vortrag zu foldendem Thema halten:

"Preis für Landwirtschaftsland bei Enteignungen"

Ich erläuterte die Frage, ob und wie die öffentliche Hand Landwirtschaftsland erwerben kann, nachdem sie nicht Selbstbewirtschafterin ist. Zudem diskutierte ich den Erwerbspreis, der gemäss dem Gesetz nach den Vorgaben des Bäuerlichen Bodenrechts zu bestimmen ist, obwohl das Land nicht mehr zur Landwirtschaftszone gehört.

Der Gesetzgeber wollte mit der Revision des Enteignungsgesetzes im Jahre 2021 den Preis für Landwirtschaftsland erhöhen, wenn die öffentliche Hand (und nicht ein bodenbewirtschaftender Bauer) das Land erwirbt.

Die Regelung muss nachgebessert werden, im Idealfall durch den Gesetzgeber, ersatzweise durch die Schätzungskommission im Einzelfall.

LINK  zur Zusammenfassung des Vortrags

Zu den Fragen der Verfassungsmässigkeit der Revision 2021: siehe Blätter für Agrarrecht 2/2021 mit Beiträgen von Paul Richli, Meinrad Huser, Alexander Rey

30 Jahre VAV - was ist zu verbessern?

Mein Aufsatz in der Jubiläumsschrift der Konferenz der Schweizerischen Grundbuchführung befasst sich mit dem Beitrag der Vermessung zur Sicherung des Grundeigentums.

Er zeigt, dass das Potenzial der bestens aus- und weitergebildeten Geometer nur ungenügend ausgeschöpft wird und macht klar, wie sie als Fachspezialisten bei der Festlegung von Grenz- oder Gebäudeabstände oder von Planungsgrenzen, insbesondere bei Grenzkonflikten zur Lösung beitragen können.

Er weist auch auf den dringenden Regelungsbedarf für die digitale Führung des Vermessungswerks hin. Die Reform der amtlichen Vermessung hatte dazu nur einen ersten Schritt gemacht, der aber längst hätte ergänzt werden müssen. Ander als beim Grundbuch kommt dem digitalen Vermessungswerks keine Verbindlichkeit zu, sondern nur den jeweiligen Auszügen und Kopien. Das genügt heute nicht mehr. 

Huser Meinrad, Der Beitrag der Geometer zur Sicherung des Grundeigentums, in: Mühlematter et al. (Hrsg.), Festschrift der Konferenz der Schweizerischen Grundbuchführung (KSG), Bern 2023, S. 95 ff.

LINK zum Beitrag Huser: - Siehe auch in: Jusletter vom 4. Dezember 2023

Planung und Nutzung des Untergrunds

Der Untergrund wurde in den letzten Jahren vermehrt zum Thema - auch für Juristen (Lagerung radioaktiver Abfälle, Neat, CargoSuisse, kantonale Strassentunnels). Die Befriedigung der Nutzungswünsche kann zu Konflikten führen. Im Untergrund sind deshalb eine sachgerechte Planung und konkrete Nutzungszuweisung erforderlich.

Anhand der Planung eines Lagers im Untergrund in einer Luzerner Gemeinden gibt mein Aufsatz Antworten und Denkanstösse zur Aufgabe der Richtplanung und der weiteren Planungsinstrumente. Er unterscheidet den zonenkonformen Untergrund, dessen Planung sich aus der Oberflächenplanung ergibt, und den tiefen Untergrund, den die Gemeinde als projektbezogene Sachplanungen als weitere Zonen nach auf Art. 18 RPG erlassen kann.

Für die Nutzung entscheidet im zonenkonformen Untergrund der Eigentümer und im tiefen Untergrund der Kanton durch Verleihung von Konzessionen.

Mein Aufsatz ist in der Zeitschrift Baurecht/Droit de la construction 4/2023, S. 185 ff. erschienen. 

LINK zum Text

Effizienz in baurechtlichen Verfahren durch Beschleunigung, Koordination und Entflechtung

Am 28. Juni 2023 ist eine umfassende Publikation zur Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren beim Verlag Helbing Lichtenhahn: www.Helbing.ch, erschienen.

Beschleunigungspotenzial besteht in folgenden Bereichen:

  • Vorbereitung des Projekts durch angepasste, detaillierte Sondernutzungs- oder Projekt-Planungen
  • Beschränkung auf eine kantonale Rechtsmittelinstanz
  • mündliche Verfahren und Verfahrensschritte -  Lösungssuche anlässlich von Augenscheinen 
  • frühzeitige Zusammenarbeit mit allen interessierten Dritten und Behörden
  • Fristen bei allen Verfahren - auch bei den Rechtsmittelinstanzen
  • zielgerichtete Organisation - finanziell und personell ausgerüstete Fachbehörden
  • Koordination der Verfahren und Entflechtung doppelter Zuständigkeiten
  • konsequente, auf die Kernfragen fokussierte Verfahrensleitung: Einschränkung der Stellungnahmen, der unaufgeforderten Eingaben, der Fristverlängerungen

Bei materiellrechtlichen Einschränkung und durch Abbau der Bewilligungsvoraussetzungen oder durch Einschränkung der Beschwerdegründe liegt Beschleunigungspotenzial; diese Massnahmen sind aber nur im Rahmen einer rechtlichen Gesamtsicht denkbar.

LINK zur Publikation

Die Sicherung der Fruchtfolgeflächen aus planungsrechtlicher Sicht

Besprechung der Dissertation von Vincent Bays, Les surfaces d’assolement. Étude de droit de l’aménagement du territoire, Diss Freiburg/Fribourg. Nr. 422 der Reihe Arbeiten aus dem juristischen Seminar der Universität Freiburg, Zürich, Basel 2021

in Blätter für Agrarrecht, 2/3 2023, S. 170 - 178 ff.

Meine zwei Schlussbemerkungen: 

"Die Ergebnisse der Dissertation würden es sachlich rechtfertigen, wenn der Sachplan 2020 (FFF) ... unter Einbezug der juristischen Anliegen von einer Arbeitsgruppe überarbeitet würde. 

Die Dissertation ist in der französischen Sprache geschrieben, was deutschsprachige Fachleute oft von der Lektüre abhält. Die Dissertation ist aber so klar strukturiert, die Ideen und die Gedankengänge sind so logisch entwickelt, dass sich der Fortgang der Erläuterungen fast von selbst ergibt und die Sprache beim Lesen keine Bedeutung mehr hat."

 

RAUMPLANUNG IM UNTERGRUND

Planung des Raums ist immer dreidimensional. Wir sind uns gewohnt, dass die Nutzungszonen die Höhen von Gebäuden bestimmern. Weniger bekannt ist, wie für die Nutzung des Untergrunds planerisch vorzugehen ist.

Der neu gegründete Fachkreis Raumplanung im Untergrund (www.fru.swiss) nimmt sich dieser Frage an. Meinrad Huser ist Vorstandsmitglied und Aktuar. 

Themenbeispiel

Siehe

 

Siehe  auch Huser, Planung und Nutzung des Untergrunds, in BR/DC 4/2023, S. 185 f

LINK zum Text

Pflichtbeiträge Dritter an den Marketingfonds der Milchproduzenten

Das Bundesgericht hat die Beschwerde eines Thurgauer Milchproduzenten, der aus der regionalen Milchgenossenschaft (Thurgauer Milchproduzenten) ausgetreten ist, abgewiesen und bestätigt, dass er rund CHF 1'500 zugunsten des Marketing-Fonds der Schweizer Milchproduzenten (SMP) bezahlen muss (Urteil des Bundesgerichts vom 25. November 2021, 2C_397/2021).

Die Regelung schränkt die Grundrechte der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) und der Vereinigungsfreiheit (Art. 23 Abs. 3 BV) massiv ein. Eine formelle gesetzliche Grundlage dazu fehlt jedoch.

Die Übertragung von Vollzugsaufgaben an Private (SMP als Beispiel) ohne staatliche Kontrolle und die weitgehende Delegation der Rechtssetzungsmöglichkeiten im Landwirtschaftsrecht führen dazu, dass Grundsatzfragen höchstrichterlich nicht überprüft werden können.

Meine kritischen Bemerkungen zum Urteil, in: Blätter für Agrarrecht 2022 H. 1. S. 73 - 86 

Quelle der Foto: https://www.ruflanz.ch/projects/smpschwingen (homepage besucht am 21.04.2022)

Grundsätzliches zum Besitz

Reto Schneider setzt sich im NZZ-Folio mit der Frage auseinander "Warum kann man Land besitzen, es war  ja schon immer da." Gerne habe ich ihn bei der Suche nach Hintergründen der Grundstücksicherung durch das Grundbuch und nach einem Grundstück ohne Eigentümer (im Kanton Zug) unterstützt.

Reto Schneiders exzellenter Beitrag erhielt im 2022 den Medienpreis des Schweizer Anwaltsverbandes

Siehe: https://www.nzz.ch/folio/die-wahrheit-ueber-grund-und-boden-ld.1651681?mktcid=smsh&mktcval=E-mail

Titelbild 29.10.2021

FERNWÄRME UND DURCHLEITUNGSRECHT IN DER STADT ZÜRICH

In einem Gutachten zu Handen der Stadt Zürich durfte ich das Verhältnis zwischen dem Energierecht und dem Raumplanungsrecht nach kantonalem Recht untersuchen. Im Fokus stand die Frage, ob die gesetzlichen Grundlage (Art. 295 Abs. 2 PBG-ZH) genügt, um Durchleitungen für die Fernewärmeversorgung durch Grundstücke durchzusetzen, die selber nicht an die Fernwärmeversorgung angeschlossen sind. 

LINK zumGutachten "Durchleitungsrecht für Leitungen der öffentlichen Fernwärmeversorgung - Stadt Zürich"

Denkmalschutzrecht: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen

Die Folgen des BGE zum Denkmalschutzgesetz Zug und weitere Aspekte aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts finden sich in der Publikation AJP:

> Minimaler Schutz ist erforderlich aufgrund der Granada-Konvention (und der BV)

> ausschliesslich einvernehmlicher Schutz genügt nicht (Staat muss durchsetzen können)

> ISOS ist von den Kantonen zu berücksichtigen: in der Planung und bei der Baubewilligung - aber wie?

> Denkmalschutz / Umgebungsschutz vs. Verdichtung nach RPG

Aufsatz in: AJP/PJA 2/2022, S. 131 - 146 

LINK zum Text

 

Zum Thema auch: CAS Recht der Denkmalpflege und des Heimatschutzes an der ZHAW in Winterthur

Preissteigerung für Kulturland und Höchstpreisregelung im BGBB

Am 1. Januar 2021 trat eine Änderung des eidg. Enteignungsgesetzes in Kraft, welche die Entschädigung für die Enteignung von Kulturland auf das 3-fache des nach BGBB ermittelten höchstzulässigen Preises festlegt, wenn dieses Land für Infrastrukturanlagen des Bundes verwendet werden muss. Diese Neuerung ist genauer zu prüfen, widerspricht sie doch vermutungsweise verschiedenen Grundsätzen des BGBB und des LwG.

Die Neuerung fodert auch die Kantone, wenn sie selber Land für ihre Infrastrukturvorhaben brauchen. Die kantonalen Regeln müssen Bundesrecht und damit die Preisbestimmungen des BGBB einhalten. Ein erster Entscheid des Verwaltungsgerichts Zug zeigt die Schranken.

siehe dazu meine Aussagen im Beitrag SRF-Rendez-vous, vom 25. Januar 2021

und neuerdings die detaillierte juristische Begründung in Blätter für Agrarrecht H. 2/2021, S. 113 - 140. 

Denkmalschutzgesetz Zug verstösst gegen Granada-Konvention

Erfolg beim Bundesgericht

Das Bundesgericht gibt im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle einer Beschwerde von mir vertretenen 5 Zuger Grundeigentümern recht und stellt fest, dass  das revidierte Denkmalschutzgesetz gegen das Übereinkommen vom 3. Oktober 1985 zum Schutz des baugeschichtlichen Erbes in Europa (Granada-Konvention) verstösst. Das Bundesgericht hebt das Mindestalter für  Schutzobjekte von 70 Jahren auf und weist die Behörde an, die weiteren Bestimmungen, wie namentlich den unbestimmten Rechtsbegriff "äusserst" (schützenswert), so anzuwenden, dass die Voraussetzungen der Granada-Konvention eingehalten sind.

Entscheid des Bundesgerichts vom 1. April 2021 (siehe > 1C_43/2020

LINK zur Publikation "Denkmalschutzrecht: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen, in AJP/PJA 2/2022 S. 131 - 146"

... im Dienste der Nachhaltigkeit

Die Publikation "Wiederverwendung von Bauteilen, ein Überblick aus rechtlicher Perspektive" von Andreas Abegg und Oliver Streiff beleuchtet die Bedeutung und die rechtlichen Regelungen bei der Wiederverwendung von Bauteilen.

Sie enthält insbesondere zwei Grundsatzdokumente: Annatina Menn, Ein Überblick aus vertragsrechtlicher Perspektive und Meinrad Huser, Auslegeordnung aus öffentlich-rechtlicher Sicht. Die Rechtsfragen werden kompakt und praxisbezogen dargestellt. Vorschläge zur Anpassung des Rechts sollen dem Re-Use von ausgebauten Bauteilen im Sinne der Nachhaltigkeit neue Beachtung verschaffen.

Die Beiträge von Prof. Dr. Andreas Abegg zur Herausforderung der Wiederverwendung für das Recht, von Eva Stricker Dipl.Arch.ETH, zur Wiederentdeckung dieser baukulturellen Praxis, und von PD Dr. Oliver Streiff über den Bauprozess als Brücke für die Wiederverwendung, runden das Thema ab.

Erschienen im Verlag DIKE -

LINK

Rückzonungen und Entschädigung

Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren, so die Anordnung in Art. 15 Abs. 2 RPG. Gemeinden befürchten nun, dass wegen Auszonungen Forderungen entstehen, die ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigen. Mein Betrag relativiert und weist auf mögliche Zwischenlösungen hin.

in: SCHWEIZER GEMEINDE 11 / 2020 , S. 34

LINK  zum Text

Rückzonungen - warum, wo und wie?

Grundsätzliche Antworten zur Verkleinerung übergrosser Bauzonen: planerische Entscheide -  geeignete Flächen - Schranken der Eigentumsrechte - Kosten für die Auszonungen?

Huser, Verkleinerung der Bauzonen: Grundsätze und Verfahren, in: Stiftung Schweizer Notariat (Hrsg.), Verdichtung des bebauten Umfelds und ihr Einfluss auf Immobiliengeschäfte - la densification du territoire et son impact sur les transactions immobilières, Zürich/Basel/Genf 2019, S. 95 - 142

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Der Aufteilungsplan im StWE hat ausgedient - erforderlich ist ein digitales, rechtsverbindliches Modell

Stockwerkeigentum ist beliebt und dient der breiten Streuung des Grundeigentums. Gleichzeitig unterstützt es die raumplanerische Forderung, verdichtet zu bauen und zu leben.

Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume der einzelne Stockwerkeigentümer nutzen kann und welche Räume der Gemeinschaft gehören; seine Informationen sind vor allem dort unabdingbar, wo die Räume nicht nebeneinander liegen. Die Erstellung und Bedeutung dieses Plan ist kaum geregelt.

Eine gesetzliche Stärkung tut Not. Dank der digitalen Technik kann er das Eigentum dreidimensional und verbindlich darstellen sowie die Räume einer Stockwerkeinheit übersichtlich verknüpfen - eine erste Etappe zur vollständigen Ablösung aller Plandarstellungen im Sachenrecht durch dreidimensionale digitale Modelle.

Der Kanton Genf machts vor.

 In: ZBGR 4/2020, S. 205 - 229

>>> Zum Text 

KULTURLANDSCHUTZ

Europäischer Agrarrechtskongress in Posen/Polen

mein Länderbericht: Kulturlandschutz - Schutz der Quantität, der Qualität und der Disponibilität

Blätter für Agrarrecht 2019 Heft 3, S. 145 - 195

zu finden auf: Swisslex.ch

KOMMENTAR zum LANDWIRTSCHAFTSGESETZ

Zum ersten Mal liegt ein Kommentar der Bestimmugen zum LwG des Bundes vor. Agrarrechtsspezialisten mit umfassenden juristischen Kenntnissen waren die Redaktoren. Herausgeber ist Prof. Dr. iur. Rolad Norer, Universität Luzern; Professur für öffentliches Recht und Recht des lädlichen Raums.  

Mein Beitrag befasst sich mit den Bestimmungen über den Pflanzenbau (Art. 54 bis 59 LwG).

>>> Zum Flyer

Rahmenbedingungen für landwirtschaftliche Forschungsstandorte

Die vielfältige Forschungstätigkeit in der Landwirtschaft dient verschiedenen Interessenten und findet an sehr unterschiedlichen Orten statt. Koordination ist erforderlich.  

Standorte für landwirtschaftliche Forschung - nach raumplanerischen Grundsätzen festlegen

Blätter für Agrarrecht, 2019, H. 1, S. 3 - 36. Hier bestellen

zu finden auf Swisslex.ch

Siehe auch >>> Gastkommentar in NZZ: Konzentration der landwirtschaftlichen Forschung

HAFTUNG DER NACHFÜHRUNGSGEOMETER

Die Kausalhaftung des Kantons bei Schaden aus der Grundbuchführung (Art. 955 ZGB) gilt auch für die Tätigkeiten der Nachführungsgeometer. Der Kanton kann sich dieser Verantwortung nicht dadurch entziehen, dass er die staatlichen Aufgaben der Geometer dem freien Wettbewerb übergibt und die Haftung dem Obligationenrecht unterstellt.

Meinrad Huser, Die Verantwortung der Nachführungsgeometer im Kanton Schwyz, in: Rechts- und Beschwerdedienst des Kantons Schwyz (Hrsg.), §§ Festschrift zur Pensionierung von Prof. Dr. August Mächler, Vorsteher des Rechts- und Beschwerdedienstes, Schwyz 2019, S.  64 - 74

>>> Zum Text

Meinrad Huser Konsulent bei Abegg Anwälte und Konsulenten, Zürich

Seit dem 1. Januar 2019 arbeite ich mit AA+K-Abegg Anwälte und Konsulenten, Zürich, zusammen. 

AA+K sind spezialisiert auf "Öffentlicher Sektor und Regulierung in Wissenschaft und Praxis." AA+K lösen komplexe Probleme und begleiten Sie in Verwaltungs- und Gerichtsverfahren mit wissenschaftlicher Expertise und Praxiserfahrung 

Siehe AA+K

NEU: Droit Suisse de la mensuration

Le "Droit suisse de la mensuration - et aspects choisis du droit de la géoinformation et du registre foncier" - 3e édition, adaptation française par AURORE ESTOPPEY 

Bild aus Vernissage im Aigle Noir im August 2017 mit der Übersetzerin Me Aurore Estoppey und Prof. Dr. Jean-Baptiste Zufferey.

Baubeschränkungen und Verdichtung

Welche Beschränkunen können beseitigt werden, um das zentralen Anliegen der Raumplanung, die Orientierung der Siedlungsentwicklung nach innen und das verdichtete Bauen, besser anzustreben? 

Die Publikation wurde von der VLP-ASPAN initiiert und publiziert in: RAUM & UMWELT, November 4/2016.

>>> deutsch       >>> français

BAUBESCHRÄNKUNGEN UND GRUNDBUCH

 Abmachungen und gesetzliche Regelungen schränken die Nutzung der Grundstücke ein. Sie sind im Grundbuch als Dienstbarkeit oder als Anmerkung eingetragen. Wie wirken die Einträge im Grundbuch?

BAURECHT/DROIT DE LA CONSTRUCTION  4/2016, S. 193 - 202

 

Schweizerisches Vermessungsrecht

Dritte Auflage erschienen

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französische Version ist erschienen

Datenschutz bei Geodaten

 Aufsatz zur Schnittstelle zwischen Datenschutz und Sachdaten, in: Passadelis/Rosenthal/Thür (Hrsg.), Datenschutzrecht. Beraten in Privatwirtschaft und öffentlicher Verwaltung, Basel 2015, S. 513 ff.

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